BUSINESS SERIES ── 總集篇
開始民宿這份工作的契機,因人而異。想活用閒置的房子、做為副業開始、用 Airbnb 旅行後對房東這一邊產生興趣 ── 每一個入口都很坦率,沒有哪個是錯的。
我們的情況,出發點是「喜歡旅行」這份心情。住過國內外無數的 Airbnb,一直在思考「這個房間為什麼這麼舒服?」「這位房東的訊息為什麼讓人感覺溫暖?」的一對夫妻。作為客人感受到的體驗解析度,正活在我們做為房東的設計中 ── 這就是我們的立場。
這個連載,就是從這個視角寫下的「民宿經營基礎篇」。做為總集篇,我們分兩個部分回顧。
第一〜三篇:擁有經營的基本 KPI
最初的三篇,處理的是「用數字看營運」的指標。
對因為喜歡旅行而被 Airbnb 吸引的人,GOP 與 ADR 這些詞一開始可能有點難以親近。但無論做的是多麼喜歡的事,要把這份工作長久做下去,就一定要把錢的流動掌握住。正因為喜歡,擁有數字的價值才在。
只看住房率,容易產生「很常被訂滿=做得很好」的錯覺。實際上,扣掉清潔費、水電瓦斯、消耗品、平台手續費等等之後剩下什麼才重要,把多個指標並列、持續定點觀測,營運的全貌才開始浮現。
連載中提及的主要經營 KPI,整理如下表。
指標 | 全名 | 說明 | 介紹回 / 重點 |
|---|---|---|---|
GOP | Gross Operating Profit(營業總利潤) | 營業額扣除清潔費、消耗品、水電瓦斯等營運成本後的利潤。「手邊還剩多少」的基本指標 | 第一篇 / 先用「利潤」的視角看營運 |
ADR | Average Daily Rate(平均房價) | 每筆預訂的平均營業額。應隨需求、季節、物件特性調動的變數 | 第二篇 / 解開「降價會讓客層變差」的迷思 |
LOS | Length of Stay(平均住宿天數) | 每筆預訂的平均住宿天數。日數不同,清潔次數會變,利潤剩下的方式差異很大 | 第三篇 / 即使 ADR 相同,住宿日數不同收益結構也會變 |
RevPAR | Revenue Per Available Room | ADR × 住房率(或營業額 ÷ 可用客房日數)。每間客房每日的平均營業額 | ※ 本連載中作為補充介紹。投資人・經營者俯瞰設施收益力時使用的二次指標 |
這些指標不能只是知道,實際上要持續地看自己設施的數值才有價值。「這個月的 ADR 為什麼跟上個月不一樣?」「LOS 變短的原因是什麼?」 ── 帶著這些提問追下去的習慣,會讓營運判斷的精度提高。
第四〜六篇(+番外篇):進行設施特有的設計
後半三篇(含番外篇),談的是數字之前的「要往哪裡走、怎麼營運」這個設計層面。
這也是民宿有趣的部分。
民宿是沒有兩個物件相同的工作。地點、建築、坪數、屋齡、最近車站、光線進入的方式 ── 每一個都不一樣。這意味著,可以設計只有自己設施才能交付的體驗。
想讓什麼樣的客人來?想讓他們以什麼樣的心情進房?夜裡,想讓他們帶著什麼感受入眠? ── 面對這些問題,就是設施設計的趣味所在。一件家具的選擇、一行歡迎訊息、垃圾袋擺放的位置,客人體驗的設計都隱含其中。
而另一方面,沒有共通的「正解」與「最佳解」。每個設施能交付的住宿價值都不同,所以要把品牌、設備、收益結構、客人對應的方向、規則政策的設定,配合自己的設施來組合。第四〜六篇處理的就是這個領域。利潤結構的理解、清潔的重新設計、客人對應的型選擇、以及對應語言的設計(番外篇)。
這個部分需要的,在知識之外,還有know-how 與經驗。
簡短回顧業界歷史。Airbnb 正式登陸日本是 2014〜2015 年前後。2018 年民宿新法施行讓業界震盪,經過供給過多的調整期,2020 年新冠疫情帶來毀滅性打擊。之後 2023 年起入境旅客急速回溫,業界回到熱絡,現在又面臨新一輪供給過多與各地方政府法規收緊的浪潮。短短十多年,業界的前提條件已經換了好幾次。
目前在現場的營運者,多數是疫情後急速回溫期才進入這個業界的人。在入境旅客回流、住房容易被訂滿的環境下開始事業,順利地在創造收益。這本身是值得敬重的事情,但在「市況變化時的對應抽屜」這個意義上,只經歷過這段時期的人,選項往往會比較少。
要做出「市況變了也能動」的營運,需要知道過去的變化、從其他設施的案例學習、持續地更新自己的營運。這份持續更新的能力,是把民宿當作事業撐下去的基底。
民宿,是一份持續動腦動手的工作
在旅行時,你曾經想過自己作為客人住過的住宿,為什麼那麼舒適嗎?
很多時候,理由不只一個。從照片看到的房間氛圍、入住前房東的訊息、比預期稍大一點的浴室、從窗戶灑進來的早晨陽光、冰箱裡的礦泉水 ── 多個要素疊加在一起,構成「很慶幸住在這裡」的體驗。
轉到設計這個體驗的這一邊,就是民宿經營的工作。前半談的 KPI 是「為了測量設計結果的工具」,後半談的營運手法是「該怎麼組起設計本身」。這兩者來回往返,精度持續提高 ── 這就是讓民宿事業持續運轉的引擎。
廣闊而深入的見識,對營運者而言是最大的武器。只看數字,不會長久;只磨空間,也不會長久。能同時運轉這兩面的視點,正是民宿做為事業的強項。
我們 Yuka-Han(ユカハン),是自己也用 Airbnb 旅行的夫妻。作為客人住過數十間設施,作為房東也經歷過大量入住對應。客人感動的瞬間,以及營運者抓頭煩惱的場景,我們兩面都熟悉。數字的讀法、空間設計的感覺、業界變化的應對,全部能集中在同一個團隊裡,正是因為這樣的歷程。
結語
讀到這裡,謝謝你。
這個連載,是以民宿經營的基礎為主軸寫下的系列。從 GOP 開始,經過 ADR・LOS・利潤結構・清潔・客人對應・對應語言,到本篇總集篇,基礎部分告一段落。
民宿這份工作的趣味遠遠不止於此。今後也會在不同時機,從各個角度繼續分享。請繼續多多指教。